פסק-דין בתיק ת"א 27291-09-11

השאלות העומדות במחלוקת, בתמצית

1.         האם בין התובעים, בני זוג אשר ביקשו למכור את דירתם, לבין הנתבעים, בני זוג אשר ביקשו לרכוש את דירת התובעים, נכרת הסכם מחייב, הגם שאין מחלוקת שלא נחתם? היש ממש בטענות התובעים לפיהם פרישת הנתבעים מההסכם נגועה בחוסר תום לב? וכפועל יוצא - האם יש מקום להשית על הנתבעים את הפיצוי המוסכם שנזכר בטיוטת ההסכם בסך של 10% ממחיר הדירה, קרי 405,000 ש"ח? להלן העובדות הצריכות לעניין.

העובדות הצריכות להכרעה

2.         מר נ' ס' והגב' א' ס' (להלן: " התובע" ו" התובעת" בהתאמה, יקראו יחד: " התובעים")  הינם בעלי זכות חכירה של דירה המצויה ברח' ********* *** בתל אביב הידועה כגוש **** חלקה *** (להלן: " הנכס"/ " הדירה").  התובעים ביקשו למכור את דירתם ולצורך כך שכרו את שירותיו של מתווך המקרקעין מר איתמר דקל (להלן: " המתווך"). ביום 5/5/11 נערכה פגישה בין התובעים לבין הנתבעים, בני זוג נשוי, אשר הביעו עניין ברכישת הנכס. הפגישה נעשתה בתיווכו של המתווך, בסיומה נערך סיכום פגישה (נספח א' לתצהיר התובע).

3.         לאחר הפגישה הנ"ל החלו הצדדים לנהל משא ומתן באמצעות עורכי דין, כאשר עו"ד אורית לוי ייצגה את הנתבעים (להלן: " עו"ד לוי"/ " ב"כ הנתבעים") ועו"ד אבי ענתבי ייצג את התובעים (להלן: " עו"ד ענתבי"/ " ב"כ התובעים"). בין הצדדים ובאי כוחם הועברו טיוטות הסכם המכר, הנתבעים ביקרו בנכס מספר פעמים כאשר באחת מן הפעמים התלווה אליהם מהנדס בניין שבחן את הנכס . כמו כן, אין מחלוקת שהנתבעים או מי מטעמם בדקו את תיק הדירה במנהל ההנדסה בעיריית ת"א.

4.         בתאריך 10.6.2011 הודיע הנתבע לתובע כי חוזר בו מהעסקה " אני התקשרתי לתובע ולמתווך ואמרתי לו שבגלל ההשתלשלות וההימשכות אנחנו יורדים מהעסקה" (עמ' 26 ש' 22-23; באשר לסיבות לכך ראו עדותו עמ' 26 ש' 4 - 23). אין מחלוקת כי בשלב זה לא נכרת בין הצדדים כל חוזה (ראו עדות התובע עמ' 10 ש' 29 וסעיף 5 לסיכומיו; להלן: " הפסקת המו"מ"). לטענת התובע, לאור הודעת הנתבע ניהל הוא מו"מ למכירת הדירה עם רוכשת פוטנציאלית אחרת, הגב' נוגה כץ, והעביר לה טיוטת הסכם מכר (נספח ב' לכתב התביעה; להלן: " הגב' כץ").

5.         אין מחלוקת שלאחר מספר ימים (15/6/11 או בסמוך לכך) חידשו הצדדים את המו"מ בנוגע לדירה. הצדדים חלוקים בשאלה איזה צד אחראי להפסקת המו"מ ומי ביקש את חידושו, אתייחס למחלוקת זו בהמשך. בעקבות חידוש המו"מ הועברה ביום 16.6.2011 טיוטה נוספת לב"כ הנתבעים. ביום 17.6.2011 שלח התובע מייל לנתבעים בו כתב: " ע' ואיתמר שלום, זהו ההסכם הסופי, אני רוצה היום עד 16:00 שנחליט אם יש/אין עסקה." במייל נוסף מאותו היום כתב התובע במייל לנתבעים: " איתמר וע', כפי שציינתי הסכם סופי זה נותן תשובה לגבי שתי הנקודות במחלוקת שעלו בשיחתי עם ע' ביום ה. שתיהן עקרוניות ומהותיות והן: תנאי תשלום וסוגיית ע/ע1. לבקשת איתמר אני מעביר את מועד בקשתי לקבלת אישור לחוזה למוצ"ש. זהו הזמן האחרון מבחינתי לקבלת החלטה. ניתן גם להתקשר אלי במהלך השבת" (נספח ז' לכתב התביעה).

6.         למחרת היום, בתאריך 18.6.2011, השיבו הנתבעים לתובעים מייל אשר נפתח במילים " לאחר התלבטויות קשות במהלך סוף השבוע", בו ריכזו את המחלוקות שנותרו כמו גם עמדתם על כל נושא בטבלה. לעניין התשלומים הציעו הם מועדי תשלום וסכומים שונים מאלה שנקבעו בטיוטות שהועברו עד אז וציינו " אנחנו לא יכולים להתחייב להעברת רוב הסכום בחודשים הראשונים מכיוון שאנחנו תלויים במכירת הדירה ובקשתי להעביר את התשלום השלישי לחודש לפני הכניסה לדירה... אם זו נקודה מהותית מבחינתך אז לצערי נאלץ לוותר על הקניה." בו ביום השיב התובע " נראה לי הכל בסדר" אלא שלעניין היטל ההשבחה ציין כי הסעיף מיותר לדעתו שכן בהתאם להסכם רשאים הנתבעים להגיש מכתב ויתור (נספח ט' לכתב התביעה).

7.         ביום 20.6.2011 העביר ב"כ התובעים לב"כ הנתבעים טיוטה נוספת. ב"כ הנתבעים השיבה לו: " מצ"ב ההערות האחרונות שלי יחד עם שני התיקונים שאתה העברת לי לפני זמן קצר. נראה לי שבזה סיימנו את הפרשה ואפשר לחתום." (נספחים י'-י"א לכתב התביעה; הטיוטה תקרא להלן: " הטיוטה האחרונה"). הצדדים קבעו להיפגש ביום 23.6.2011 לשם חתימה על ההסכם. כאמור, פגישה זו לא התקיימה בסופו של יום והצדדים לא חתמו על ההסכם.

8.         כל צד טוען כי הצד השני קטע את המו"מ באופן חד צדדי. לטענת התובע, ביום 21.6.2011 התקשר אליו הנתבע וסיפר לו ש" נתקע עם מכירת הדירה" שלו וכי הם " יורדים מהעסקה". לשיטתו נותר הוא פעור פה מאחר והועברה טיוטה סופית והצדדים קבעו להיפגש יומיים לאחר מכן לחתום על ההסכם. עוד מוסיף הוא וטוען כי בניסיון למזער את הנזקים הציע (בשיחת ועידה עם המתווך שהיה עד לאמור) לקבל את התשלום הראשון ולהמתין ליתרת התמורה לאחר מכירת בית הנתבעים. הנתבעים סירבו להצעה. לעומתו טוען הנתבע שביום 21.6.2011 התקשר לתובע ומסר לו כי מצויים הם בלבטים קשים ללא אפשרות להתחייב לרכוש את הדירה מאחר שנתקלים בקשיים למכור את דירתם. משכך טוען הנתבע כי ביקש פרק זמן נוסף כדי להחליט אם להתקשר בעסקה אם לאו ובמהלך אותו פרק זמן ימשיכו הנתבעים לנסות למכור את דירתם. לשיטת הנתבע, התובע הודיע כי אינו מוכן להאריך את המו"מ וכי מפסיק הוא אותו לאור הודעת הנתבע. 

            בשלב זה תמו המגעים בין הצדדים, ולימים הוגשה התביעה שבפניי.

טענות התובעים

9.         התובעים טוענים שהטיוטה האחרונה שגובשה הייתה מוסכמת על שני הצדדים ולמעשה לא נותרו כל מחלוקות מסחריות בין הצדדים; התובעים טוענים כי שלב החתימה אשר תואם היה שלב פורמלי בלבד, ובנסיבות כאלה על בית המשפט לקבוע שבין הצדדים נכרת הסכם מחייב. לטענת התובעים, הנתבעים הפרו את ההסכם ו/או פרשו בשלב החתימה בחוסר תום לב, ולפיכך זכאים הם לפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם. מוסיפים התובעים וטוענים כי  הסיבה היחידה בגינה לא נחתם ההסכם נוגעת לכך שהנתבעים לא מכרו את דירתם ולפיכך לא היה להם כל מקור מימון. התובעים טוענים שבשלב הראיות התברר שעוד בטרם חזרו הנתבעים לשולחן המו"מ (15/6/11) כבר ידעו הם שהקונה הפוטנציאלי שלהם נסוג מרכישת דירתם (הנתבע בעמ' 27 שו' 1) ולפיכך המשא ומתן נוהל בחוסר תום לב, דבר אשר הסב לתובעים נזקים רבים.

10.        בכל הנוגע לטענות הנתבעים להעדר טופס 4 והיעדר תעודת גמר  (טענות עליהן ארחיב להלן), טוענים התובעים כי אלו נולדו לאחר הגשת התביעה. התובעים מפנים להליכי המו"מ שהתנהלו בין הצדדים, לביקור הנתבעים או מי מטעמם בעירייה; לעובדת היות הנתבעים מיוצגים על ידי עורכת דין מקצועית הבקיאה בתחום המקרקעין; למיילים אשר הוחלפו בין הצדדים מהם עולה (לשיטת התובעים) שהנתבעים ידעו על בעיית המרתף והתוכנית אשר חלה באזור (ע' לעומת ע'1). מסכמים התובעים וטוענים שוב ושוב שהסיבה היחידה בגינה נסוגו הנתבעים מההסכם הייתה חוסר יכולת כלכלית; מדובר בסיבה שהייתה ידועה לנתבעים עוד בטרם חזרו לשולחן המו"מ ומכאן חוסר תום ליבם. התובעים טוענים שאין כל ממש בטענות הנוספות המועלות על ידי הנתבעים וטענות אלו נולדו כאמור, בדיעבד, על מנת להצדיק את מחדלם ולהתחמק מהפיצוי המוסכם הנקוב בהסכם.

טענות הנתבעים

11.        לגישת הנתבעים, התובעים דורשים פיצוי מוסכם בגין מו"מ לעסקת מקרקעין שמעולם לא הבשילה לכדי הסכם; לא נחתם בין הצדדים הסכם בכתב הגם ומדובר בעסקה במקרקעין שדרישת הכתב הינה חיונית לה על פי החוק; בטיוטות ההסכמים שהוחלפו בין הצדדים נכללה הסכמה מפורשת בכותרת ולפיה הטיוטה לא תחייב אלא אם כן נחתמה על ידי שני הצדדים; לא התקיימה גמירות דעת לכריתתו של ההסכם, והתובעים ידעו על התלבטות הנתבעים. מוסיפים הנתבעים וטוענים כי עניינים מהותיים בקשר לפרטי העסקה לא סוכמו ונותרו במחלוקת; מהפגישה הראשונה ולכל אורך המו"מ ציינו בפני התובעים שהאפשרות שירכשו את הדירה קשורה ביכולתם למכור את דירתם והדברים תלויים זה בזה; חידוש המו"מ נעשה ללא כל תנאים מוקדמים וללא התחייבות מצד הנתבעים. הנתבעים טוענים כי לא הודע להם דבר בנוגע להפסקת המו"מ עם הגב' כץ ובכל מקרה טוענים הם שלא דרשו "בלעדיות" בניהול המו"מ.

12.        לגרסת הנתבעים דווקא התובעים הם אלו אשר ניהלו את המו"מ בחוסר תו"ל והסתירו מהם עובדות מהותיות ביחס לנכס ובכלל זה ליקויים בדירה שהתגלו בביקור שערכו עם מהנדס בניין. לגרסת הנתבעים, תוך כדי ניהול המשא ומתן החלו להתברר להם עובדות שלא נמסרו על ידי התובעים, דבר אשר הוביל לכרסום באמון שבין הצדדים וגרם לנתבעים, ביחד עם הקושי למכור את דירתם, ל"כאבי בטן".

13.        כך למשל התברר לנתבעים  בביקור במנהל ההנדסה של עיריית תל אביב ביום 23.5.2011 כי מרתף דירת התובעים אשר הוצג על ידם כשייך לדירה ומשמש כחדר ילדים אינו שייך לה ומוגדר בתכנית הבניין כחדר משחקים השייך לכל דיירי הבניין והינו חלק מהרכוש המשותף. לא זו אף זו, הנתבעים טוענים רק לאחר שהעסקה "התפוצצה" נודע להם לראשונה באקראי מאחרים שהיו במו"מ עם התובעים לרכישת הדירה כי אין תעודת גמר לתוספות הבנייה הנרחבות שביצעו הם בדירתם ובכלל זה לקומת המרתף שבנו ומכאן שאין כל אסמכתא לכך שהרחבת הבנייה בוצעה על פי היתרי הבניה. זה המקום לציין שעל פי היתר הבניה שצירף התובע הכניסה למרתף אמורה הייתה להיות דרך מדרגות חיצוניות בלבד, אלא שבפועל היא דרך מדרגות פנימיות מהדירה והדבר מהווה (לשיטת הנתבעים ) בניה בלתי חוקית וברי שהנתבעים לא היו רוכשים דירה כזו, אם היו מוצגות בפניהם כל העובדות כנדרש בעת ניהול המו"מ.

14.        מסכמים הנתבעים וטוענים שלא נכרת כל הסכם מחייב, בראש ובראשונה לאור הסכמת הצדדים לפיה רק הסכם חתום יחייב אותם; לחילופין, לא הייתה טיוטה מוסכמת ונותרו נושאים לא סגורים; הנתבעים נהגו בתום לב עת ציינו לאורך כל המו"מ כי תלויים הם במכירת דירתם, ומנגד התובעים הם שנהגו בחוסר תום לב עת הסתירו עובדות מהותיות בעניין הנכס ובמיוחד את העובדה שאין להרחבות שבוצעו בדירה תעודת גמר וטופס 4; התובעים הם אלו ש"פוצצו" את המו"מ ולא הנתבעים; איש לא מנע מהתובעים למכור את דירתם לגב' כץ ו/או לכל גורם אחר גם אחרי שהופסק המו"מ עם הנתבעים, והעובדה שהדירה לא נמכרה במשך חודשים רבים גם לאחר מכן מלמדת על הבעייתיות בהיתרים ועל חריגות הבנייה בדירה; אין כל מקום להורות על הפיצוי המוסכם מקום שההסכם כלל לא נכרת, וכל נזק אחר לא נתבע ולא הוכח.